Steigende Zinsen und sinkende Kaufkraft
Die Niedrigzinsen sind passé! Die Inflation zieht mit mächtigen Preissprüngen an. Die Lebenshaltung wird stetig teurer, die Kaufkraft sinkt. Die Kreditzinsen schießen in die Höhe. Bei den meisten Luxemburger Banken sind Baukredite zum 1. April auf gut fünf Prozent geklettert. Mit fatalen Folgen. Bauherren und Immobilienkäufer können die Raten ihrer Baukredite nicht mehr zahlen. Die Zahl der Tilgungsaussetzer ist laut einem Immobilien-Fachmann einer Luxemburger Bank schon jetzt auf Rekordniveau. Aus Angst vor weiteren Kreditausfällen haben Banken Baukredite für die meisten Immobilienkäufer und Bauherren fast unerschwinglich gemacht.
Die unendlich hohen Immobilienpreise haben viele Luxemburger zum Äußersten gezwungen, um ihren Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen. Und die Banken haben angesichts der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank munter mitgespielt. Der Hausbau oder Immobilienkauf wurde auf Biegen und Brechen ermöglicht – mit viel Risiko für beide Seiten. Da wurde teilweise sogar auf Eigenkapital verzichtet oder äußerst gering angesetzt. Als Sicherheit galt die zu kaufende oder zu bauende Immobilie selbst. Das Nettoeinkommen, also Gehalt minus Verpflichtungen und Lebenshaltungskosten, wurde minimal berücksichtigt. Es wurde agiert, als ginge die Nullzinspolitik munter weiter und die Immobilienpreise und damit der Wert der Immobilie immer weiter in die Höhe.
Einkommen, Familienstand und Beruf
Ein Trugschluss – für alle Beteiligten. Die Banken haben reagiert. Wer heute eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, hat nicht nur deutlich höhere Zinsbelastungen, sondern auch noch andere Hürden zu überwinden. Wobei die Immobilien- und Baupreise auch weiterhin sehr hoch sind.
Ausschlaggebend für einen Baukredit ist und bleibt das monatliche Einkommen, das wie bisher mit Gehaltsnachweisen der letzten sechs Monate zu belegen ist. Doch inzwischen setzen die Banken Belastungsobergrenzen. Als monatliche Höchstrate zur Abtragung des Kredits werden rund 35 Prozent des Nettoeinkommens angesetzt. Wer heute mit weniger als 3.000 Euro nach Hause kommt, für den dürfte bereits eine niedrige Monatsrate eine zu hohe Belastung sein. Aufgrund der daraus resultierenden geringeren Kreditwürdigkeit wird er es fast unmöglich, eine Baufinanzierung zu erhalten.
Ein entscheidender Faktor für die Kreditwürdigkeit bei der Baufinanzierung ist Ihr Familienstand. Die besten Chancen haben Haushalte mit zwei Einkommen. Singles haben es deutlich schwerer. Besonders schwer haben geschiedene Partner mit Kind, da Unterhaltszahlungen und Kindergeld von der Bank nicht als Einkommen anerkannt werden.
Eigenkapital und Sicherheiten
Der Beruf und die Branche, in der Sie arbeiten, ist wieder ein Entscheidungskriterium geworden. Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst haben eindeutig die besten Karten, da sie als „unkündbar“ gelten. Wichtig für alle anderen: regelmäßiges Gehalt und die Beschäftigungsdauer bei ein und demselben Arbeitgeber. Ganz schlechte Karten haben Selbstständige und Freiberufler. Die Banken verlangen inzwischen Einkommensnachweise der letzten drei Jahre und Auftragsbücher die zeigen, dass auch in Zukunft mit regelmäßigen Aufträgen zu rechnen ist.
Gefragt ist wieder Eigenkapital. Je mehr, desto besser! Der frühere Grundsatz: mindestens 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen, gewinnt zunehmend wieder an Bedeutung. Viele Banken fordern heute, mindestens die Nebenkosten, die bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen können, aus eigener Tasche bezahlen zu können.
Bei der Bonitätsprüfung sind auch wieder Sicherheiten gefragt. Denn angesichts eines drohenden Preisrückgangs bei Immobilien, ist das zu bauende oder zu kaufende Objekt nicht mehr viel wert. Gefragt sind unbelastete Immobilien, Grundstücke, Wertpapiere und Edelmetalle. Mit einem zweiten Darlehensnehmer oder einem Bürgen erhöhen sich die Chancen.
Beispielrechnung
Mit einem monatlichen Einkommen von 4.000 Euro und einem Eigenkapital von 50.000 Euro bei einer Laufzeit von 30 Jahren kann man sich mit den beschriebenen Konditionen heute eine Immobilie von maximal 390.000 Euro leisten. Deutlich zu wenig! Denn die Kaufpreise für eine annehmbare Immobilie liegen derzeit in Luxemburg bei 520.000 bis 580.000 Euro.
Man muss schon mindestens 6.000 Euro auf dem Gehaltzettel haben und völlig schuldenfrei sein, um sich also eine bescheidene Immobilie leisten zu können. Auf dieser Grundlage beträgt die Monatsrate satte 2.700 Euro. Die geschätzten Zusatzkosten berechnet die Bank bei einer Immobilie mit einer Größenordnung von 550.000 auf 26.000 Euro. Und dann langt die Bank richtig zu: Zinsen 430.000 Euro, Bankgebühr 2.000 Euro, Kontoführungsgebühren 500 Euro. Da kostet die Immobilie von rund 550.000 Euro schnell einmal rund 950.000 Euro.
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